Questa casa non è un albergo

La vivacità del mercato immobiliare del rione lascia presagire una ripresa del valore delle abitazioni. Mentre sembra segnare il passo l’apertura di nuove attività ricettive
(Numero 20 – Bimestre lug-ago 2018 – Pagina 1,3)

Dopo il picco raggiunto una decina di anni fa e il successivo calo costante, per il mercato immobiliare residenziale dovrebbe essere vicina una nuova ripresa. Da un paio di anni, infatti, i prezzi degli immobili vanno verso una stabilizzazione a fronte di un continuo e consistente aumento delle compravendite. La crisi non ha mai rallentato le nuove costruzioni nelle periferie. Questa maggiore disponibilità di stabili in vendita sta ora incontrando una domanda che cresce grazie a mutui più convenienti, con tassi fissi scesi fino al 2%. L’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) registra che mentre nel 2010 servivano, in media, quattro annualità di reddito familiare per poter acquistare un’abitazione, oggi siamo tornati ai livelli del 2005 quando di annualità ne bastavano poco più di tre.

Crescono le compravendite nel rione. In questo contesto, l’Esquilino non ha potuto naturalmente sottrarsi all’andamento generale, seppur con qualche differenza. La sua collocazione nel centro storico della capitale ha certamente fatto in modo che il calo degli ultimi anni fosse meno accentuato.
Sempre secondo l’OMI, sono poche le zone del centro dove lo scorso anno i prezzi hanno ricominciato a risalire: il Tridente, Trastevere, San Saba. Nell’Esquilino, come pure a Monti, Testaccio, Corso Vittorio, via Veneto e Castro Pretorio, seppur lievemente i prezzi sono ancora in discesa. Il nostro rione si distingue però di gran lunga per numero di compravendite.Nel 2017 sono state ben 264, quasi il doppio di zone come Trastevere e Monti, che per numero di fabbricati non sono certo inferiori.
Chi viene e chi va. Secondo il parere di alcune agenzie di zona, questa particolare vivacità del mercato è legata in buona parte ad un ricambio generazionale e sociale. Chi eredita si trova spesso a possedere una seconda casa che porta con sé costi elevati, ancor più dopo la revisione delle rendite catastali di pochi anni fa. La differenza di quotazioni rispetto alle periferie comporta inoltre un ricambio sociale, con un’elevazione del ceto di appartenenza dei residenti. Si tratta del noto fenomeno della gentrificazione, tanto temuto quanto inarrestabile. I compratori sono spesso liberi professionisti, diplomatici, accademici, artisti, ma anche giovani coppie in cerca di prima casa. L’Esquilino, pur essendo caratterizzato come rione multietnico, lo è in misura assai inferiore per ciò che riguarda le abitazioni. I commercianti stranieri spesso risiedono altrove. Gli appartenenti alla comunità cinese, che un tempo acquistavano facilmente, oggi comprano in modo molto più oculato. A volte invece vendono per trasferirsi altrove.
Rallentano b&b e case vacanze. Le attività ricettive extra alberghiere, anche se spesso richiedono appartamenti in locazione anziché in vendita, stanno rallentando di molto la loro corsa. All’agenzia Case Belle di via Merulana ci raccontano che, mentre un tempo il settore era riservato a pochi professionisti, nel periodo del giubileo ogni appartamento che si liberava diventava casa vacanza. Grazie alla diffusione di piattaforme come Booking e Airbnb, in molti si sono avventurati nell’impresa, improvvisando e spesso sottovalutando l’impegno necessario. Oggi il settore sembra aver raggiunto un punto di saturazione. L’alta concorrenza ha fatto sì che i costi dei soggiorni ed i guadagni si siano abbassati, rendendo meno convenienti le nuove aperture.

Amore e odio. “Esquilino è una zona particolare. C’è chi non lo vuole assolutamente e c’è chi invece lo cerca perché è un rione vivo, in continua trasformazione” ci dice Daniele Wong dell’agenzia Oro Case di Piazza Vittorio. Parlare dell’Esquilino come se fosse un corpo unico è però del tutto fuorviante. I prezzi e le richieste variano di strada in strada. Alcune vie sono poco gradite per problemi legati alla microcriminalità o al rumore, altre sono invece molto ricercate. Per l’agenzia Engel & Völkers, Andrea Salcuni suddivide il rione, in base alla richiesta, in zone più piccole. C’è una parte dell’Esquilino, quella più adiacente alla Stazione Termini, che registra maggiori difficoltà. Via Giolitti è tra le meno ricercate. E dire che basterebbero pochi interventi sulle strutture già esistenti per cambiare radicalmente volto a quell’area. Più pregiate, ma era prevedibile, le zona tra piazza Vittorio e via Merulana e la parte a sud di viale Manzoni, in particolare via di San Quintino dove i prezzi possono tranquillamente superare i 5.000 €/mq.
Le tipologie desiderate. La domanda maggiore si orienta verso appartamenti di grande taglio, con quattro o più locali, già ristrutturati, meglio se con qualche spazio esterno (anche se balconi e terrazze sono poco comuni in zona). Immobili con caratteristiche di questo tipo vengono subito acquistati e restano davvero poco sul mercato, di qui la difficoltà a reperirli. Gli scambi tra privati sono solo una minima parte, la quasi totalità delle compravendite passa per la mediazione delle agenzie immobiliari.
Il mercato locale. Risulta comunque essere particolarmente forte in zona quello che viene definito il “mercato locale”. Chi cambia casa per avere più spazio o per passare da una locazione alla proprietà, quasi sempre sceglie di restare all’Esquilino. D’altra parte, per quanti difetti possa avere, il rione conserva sempre il suo fascino e le sue comodità. Con i suoi edifici umbertini dai soffitti alti, i solai a volta e le spesse mura. Con scuole, Asl e uffici postali vicino casa. Con bus, tram, metropolitana e stazione a portata di mano. Con le sue basiliche. Con la possibilità di passeggiare pochi minuti e raggiungere i Fori Imperiali, via Nazionale, San Lorenzo. L’Esquilino ha i suoi pregi innegabili e chi li conosce difficilmente è disposto a farne a meno.

Riccardo Iacobucci